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舊屋翻新修繕必解決的問題與規劃新見解

人與土地與房屋是有情感的。並且台灣目前建商大量推案，新建房屋大都是框架式大廈，有天有地有小院的透天鄰里環境反而變成稀缺理想住宅。

但這樣的房屋都面臨外觀老舊、線路管線更新、規畫不符合使用、、、。而有甚之的是需要結構補強、鄰屋問題、地層改良、、等等，需要更專業人員做舊屋翻新修繕規劃處理，但在一般建築師與室內設計師那裏不一定能夠得到完全的幫助。

堂朝室內裝修股份有限公司擁有三十多年建築與室內設計經驗，對於老舊房屋翻新修繕也有上百棟的經驗成果。我們在這裡以較常見老屋翻新案例為大家分析探討一些專業上的見解與經驗。

這篇文章我們暫時只討論公寓大廈本戶，以及獨棟透天本身建築物、鄰房對我們的影響、地基改良、、等，針對客戶本身房屋相關的舊屋改裝分析及建議。

以下圖片，都是本公司團隊及筆者舊屋翻新修繕的實際處理案例以及成果分享。

環境劣況勘驗

1. 路面高度關係

A. 較低
基地若比面前道路低，表示面前道路經過多年修繕墊高。這時需要再觀察路邊排水溝的高度與坡度，因為豪雨時期若排水不及，水很有可能倒灌進入屋內。這樣的狀況有兩種處理方式
a. 鄰居應該也有相同狀況，應向鄰里反映，隨時保持排水溝排水的順暢，設置過濾排水孔蓋。避免豪大雨時期水溝阻塞的水患機會。
b. 一樓層高如果足夠，考慮墊高一樓室內高度(一樓若直接載重於地基，較少結構性問題)。

B. 較高
基地地面若比路面高，又或者比鄰房地面或庭院高。有可能當時地基沒有灌製於穩定土壤("穩定土壤”筆者定義為千年穩定存在的土壤地質)或開挖較淺，甚至灌製於當時比較鬆軟的人為覆土層上，這種情況須謹慎觀察室內外地板與構造物有沒有連續性裂縫。
如果出現明顯的連續性裂縫，比較謹慎的方式是做淺地質鑽探(大約3米左右)，探查是否有土質流失鬆軟的狀況。
若不幸發現有上述情況，則需要做地質改良，如 : 打混和樁、鋼軌樁、注入硬化劑、、、等。不然情況只會日益嚴重，任何結構物的補強與表面粉飾都是沒有用的。

2. 鄰房基本勘驗

當鄰房太過緊密或連貼時，在舊屋改裝規劃前需要注意兩點

A. 共同壁
共同壁的意思是相鄰街屋共同使用一道隔戶牆。在四十年以前街屋的構造大多為加強磚造，連排式加強磚造是一種非常穩固的構造，但有其特殊之處。如；隔戶磚牆只能承受垂直應力，局部無法承受力矩或扭力行為。所以有以下須注意事項。
a. 鄰房樓板高度最好一致，因為鋼筋混凝土樑的高度共同就在那裡，能夠鉤接結構鋼筋的位置高度是固定的。鉤接的部分因為共同壁屬於共同產權，所以需要事先與相關鄰居做協調。

b. 樓板高度不希望與鄰房一致，也可自建獨立鋼構樑柱將應力適當傳遞至基礎土壤上，所占面積並不大，但舊屋改裝設計上自由度可以更高。

c. 連排透天的樓梯修改中也會有一些小問題，例如房型一般都是鏡射班對稱建成，往往樓梯側的鄰房也是樓梯，樓梯板及鋼筋如一根扁擔似插在隔戶牆兩側。
拆除時一側樓梯拆除若不做適當補強，鄰房樓梯是容易損壞的。
新作樓梯時如果側牆是純磚造，也必須做獨立鋼構側板，否則隔戶磚牆無法承受新樓梯的力矩與扭力。

B. 無共同壁
無共同壁時表示與鄰棟分別具有獨立結構，兩戶間有間隙這時為避免舊屋改裝後長期使用的房屋傾斜變化糾紛。最好是分別做垂直度測量記錄。若我們的房屋出現有傾斜的角度，必須加強地基或做修正。還有在舊屋改裝過程中確實做好房屋間隙之間的外牆水處理。

公共設施調查

1. 排水
巷弄環境的排水及保水環境相對較差，所以舊屋改裝前設計規劃上在排水及保水處理必須當作一個重要的課題，這對環境改善具有相當的重要性。雨水的儲存及再利用，如再利用自然水資源對房屋及環境做降溫與植物灌溉也是一個相當不錯的選擇。

2. 汙水處理
全省巷弄環境的汙水排水系統正在有序地進行規畫建造，舊屋改裝時常遇到有些畸零地與水利地交錯及加蓋違規使用的情況。建議在舊屋改裝前先進行鑑界，釐清土地歸屬。
並且盡量向相關單位查詢汙水處理設施規畫情況。避免在舊屋改裝完成後出現因為公共管路規劃必須穿鑿一樓地面，導致一樓地面拆除重作的浪費與困擾。

3. 電力
屋況40年以上的舊屋，通常電力供電量不足，修繕時需要向台電申請加大供電與更更換入戶主管線徑。再將舊屋全屋之電力做重新的規劃佈置。
如果是有屋頂的透天別墅，建議安裝太陽能發電板，多使用乾淨綠能。

4. 自來水
全省各處供水水源及過濾場水質略有不同，對於新購入之老屋整修，建議先做自來水水質的基本檢測，然後安裝適合的入戶淨水設備。這不只能保證用水之水質潔淨健康，還能延長本戶房屋水路相關設備的使用壽命及減少維修頻率。

構造物勘驗

建築的主要構造物一般定義為基礎、地板、牆面、樑柱、樓板、樓梯、、等。而現存新老舊建築的材料大約為夯土牆、木材、泥磚、石塊、鋼筋混凝土、金屬鋼構、、等。

在舊屋進行修繕改增建前，必須對這些部位構建做詳細的觀察紀錄及勘驗，才能做出施工中及使用時正確且安全的拆改規劃。

1. 基礎及地板

基礎與地板狀態是舊屋改裝時最為重要的第一件勘查要務。將基地基礎狀態確認沒有問題，所有的舊屋改裝花費的時間與精力才有意義。

A. 連續性裂縫，是最明顯可以觀察地基狀態的方式(這裡包含庭院地面)。若是出現明顯連續性裂縫，表示地基可能產生不均勻沉陷，沉陷原因大多為基礎土壤鬆軟或流失。並且已導致地樑或地板面某程度的破壞。
首先需要做簡單的地質鑽探取樣，除非處於落差較大的山坡地地型，一般3米內即可。
地質取樣出來了解地質狀況後，才能擬訂地質改良方式以及基礎補強修正的工法。

B. 房屋傾斜角，老舊獨棟透天別墅可以用水平儀在室外測得。舊屋改裝之本房屋如無上項連續性裂縫，單純出現傾斜角現象。表示房屋尚未出現結構性破壞，可以在較低側加強地質改良，防止舊屋改裝後因土地質關係，經年累月後傾斜角度繼續加大，甚至造成基礎結構破壞。

C. 地面高程平整度，可以用圓球放置地面式其滾動方向，或水平觀測儀也可以簡單測出。單純出現地面出現不水平現象，而無上兩項情況出現則狀況比較單純。只要地磚剷除重新整平就可以了。

2. 牆面

牆面問題大約有；裂縫(未連續至地板樑柱)、壁癌、磁磚鬆脫、、、等。這有些是當年施工問題或老舊造成；如工法不確實、水泥砂配比不良、防水老化、磁磚膨脹係數高、外牆太薄(鋼筋混凝土15公分以下、加強磚造24公分以下)、、、之類。
處理方式在這裡簡單分為外牆與內牆兩項作為討論。

A. 外牆
a. 裂縫；細小裂縫可使用防水填縫劑及油漆修補。較大裂縫則需使用專業高壓注射劑方式修補裂縫以及加固牆體構造。
b. 壁癌原因；房屋閒置太久、外牆厚度不足、外部防水失效、門窗接縫老化、、，都可能造成外牆的內側出現壁癌問題。首先判斷原因，處理基本問題，然後才能處理內側壁癌的現象。(建築物外部的處理方式需先處理，但這有關舊屋改裝外部設計兼具實用與美觀的部分，有非常多選擇我們後面再做討論。)
c. 壁癌表面處理；既然內部產生壁癌，表示內部表面層的水泥砂漿與油漆已經變質，如水泥砂漿層重要膠質或其他成分已經流失病變。所以內部壁癌部分需剃除至構造體，塗佈專業界面劑再重新覆蓋水泥砂漿層與重新粉刷油漆。

B. 內牆
a. 裂縫；這部分處理方式大約如同上述之外牆處理即可。如在結構判斷上並非剪力牆，或由上至下有連續性的承重作用，拆除或新作更輕質的隔間牆體問題也不大。
b. 壁癌原因；內牆壁癌大多好發生於廚房浴室隔間的另一側。大致兩個原因
一是”結露”浴室長期內外側溫造成(夏天洗冷水澡，猶如冰飲杯外側結露)。這基本原因倒並非是漏水，只要空調或保持通風，以後便比較不會發生。
二是”漏水”。浴室防水應做到190公分以上並且經過試水測試，才可以舖貼磁磚。標準浴室磁磚鋪貼方式是”牆壓地”，意思是先貼牆磚再貼地磚，這樣水才比較沒有機會積留於地磚下方，導致四處慢流至外側。漏水導致的問題，防水及瓷磚需要重做才能根治。

c. 壁癌表面處理；同上項c.。

3. 梁柱

舊屋梁柱出現小型裂縫可以使用高壓灌注方式。但較大連續性裂縫，或承重柱產生水泥爆裂狀態，屬於較嚴重結構性問題，需要及時補強。破壞較小較不佔空間的補強方式，是以鋼構作補強。有下方支承式、包覆式、角隅處牛腿、、、等，需式現場整體情況作為判斷。
A. 梁柱45度角裂縫，梁柱出現45度角裂縫，表示已經承受不了房屋力矩或扭力而出現破壞。

B. 柱子水泥爆裂，表示柱子的垂直載重超過負荷，可能水泥磅數不夠、箍筋不足、柱子設計太小、或其他擠壓力太大、、等。

4. 樓板

舊屋翻新樓板常發現的問題為連續性裂縫與大面積鋼筋鏽蝕(俗稱海砂屋)將水泥層擠開掉落。

A. 樓板連續性裂縫，樓板出現連續性裂縫，表示載重超過負荷。原因可能為水泥磅數不足、上方放置物品過重、設計缺失、、等。需要先減少上方載重、作下方支撐，然後高壓灌注補強。

B. 海砂屋判斷，台灣原本就是海島地型，較缺細沙。在早期舊屋建築相關管制法規較不完備時期，許多營造過程用殺清潔不足。
導致許多舊屋建築使用海鹽成分太高，長期化學反應下。鋼筋鏽蝕成為脆弱的鐵鏽，可以承重的斷面大幅減少。而且鋼筋體積爆脹，擠掉鋼筋保護層，使其接觸空氣與水分的面積增加。形成惡性循環。

C. 海砂屋處理，
如果只是舊屋只出現小部份水泥層脫落可以將鬆脫水泥剃除，鋼筋塗抹紅丹之類防鏽漆，再補上水泥砂漿防護層。
但營建當年很有可能水泥砂都是同一廠商供給，如果這種情況大面積的出現，整棟所有權人不可以心存僥倖，建議整體檢驗。這就有可能是俗稱的”海砂屋”。
若部分屋主希望建築物繼續使用，也可以以鋼構替代梁柱及鋼承版替代樓板。以新結購物加強替代。

5. 樓梯

民宅舊屋改裝偶而會遇到結構不合理的規劃狀態存在，導致在樓梯轉角處發現牆與樓板之間的不合理裂縫。這有可能是前屋主在興建或修改時，找的是施工隊(4-50年前，很多獨立透天是委請施工隊”法外”興建的)而不是具有專業建築素養背景的人規劃建造。
這種情形的老舊房屋需要視情況作及時的支撐與結構改良。

環境設計方案

1. 陽光、空氣、水

中國傳統文化有風水之說，而風水則是先看”山水再看宅”。宅外看氣流與物體關係，宅內以後天八卦作基礎，再視生肖八字作修正調整。大概是中國所有風水派別的基礎。
而另以較科學的角度來說；建築物的方位、採光日照、通風、視野景觀、、、。這些環境因素都影響著使用者(居住者)的身體及心理的舒適度，舒適度時間加長提高了相對負情緒時間減短降低，就蠻好。

2. 植物、景觀特色

A. 植物
植物是活的，能遮蔭、降暑、調整濕度、增加色彩活力、澆灌成長得到成就感、、、。建築物外圍環境或者外觀布置，在筆者來說是一種蠻重要而且能增添生活情趣的事。
外圍環境是公有既有的。但我們庭院、陽台、露台、屋頂、、，是可以自己布置栽植的。
筆者小時候。桂花季開花時芳香四溢，母親會採集下來醃蜂蜜紅糖，早餐就烤麵包塗桂花釀。曇花夜半12點開花，只要花苞將成熟那天，我們一家三口就守著它熬夜聊天趕蚊子。花開通常在12點有趣的是花開非常快，大約十分鐘就從一個苞變成燦爛的花朵，非常令人驚喜印象深刻。而且第二天還有冰糖曇花羹可以吃。好吃的木瓜、蓮霧、芭樂、、籽，在院子種下去一兩年就能吃得到。記憶中我在夏天常常半夜偷跑到院子，借著微弱的月光能看蟬從土裡爬到半腰的樹幹上，艱難的破出舊殼慢慢地伸展晾乾翅膀然後緩緩飛走。那樣的庭院與童年，除了被逼著讀書本做作業外，有著忙不完的趣事與回憶。

B. 景觀特色
台灣是土地私有制度，巷弄繁雜整體開發重新規劃困難。有點景觀及陽光充沛的空間非常難得。所以前述有天有地有景觀的透天宅或別墅非常難得，不是所謂都市蛋黃區大廈可以取代的。
所以在獨棟舊屋改裝時一定要注重珍惜景觀空間的運用。日本土地制度跟台灣一樣也是私有制，相信大家在媒體上看到日本很多小基地舊建築改裝改建的經典案例。很多在房屋及室內設計概念上的處理方式秉持的是，外在環境我無法掌握。但在我們自己的基地範圍內，極盡全力的創造景觀、私密、爭取陽光、、，創造獨有特色。